HANGİSİ DAHA KÂRLI? KONUT, TİCARİ YAPI, ARSA…

Emlak piyasasında en çok konuşulan, tartışılan konuların başında konut, ticari, turizm, arsa yatırımlarının hangisinin daha kârlı olduğu geliyor. Bununla ilgili gerek yurt içinde gerek yurt dışında yapılmış bir akademik çalışma, istatistik bulunmuyor. Hepsinin artı ve eksi yönleri var. Değişen şartlar, konum, ihtiyaç durumu gibi sebeplerle biri diğerinin önüne geçebiliyor.

Konut

Konut satışları öncelikle barınma; ikinci, yatırım amaçlı olduğu görülüyor. Konutun yatırımla birlikte aynı zamanda kira getirisi olması arsaya göre bir avantaj gibi görünüyor. Ancak konutun demirbaşlarının çok olması ve zamanla bunların deforme olması ve binanın yaşlandıkça değer kaybına uğraması arsa ve ticari gayrimenkule göre dezavantaj sağlıyor. Çünkü ticari yapıda siz kiracıya dört duvar veriyorsunuz, o kendisi dizaynını yapıyor. Arsa da ise zaman geçtikçe değeri katlanarak artabiliyor.

Ticari yapılar

Ticaride kira ortalamaları konuta göre daha yüksek olması ve demirbaşlarının yok denecek kadar az olması avantaj sağlıyor ancak ticari krizlerden çok çabuk etkileniyor. Meselâ krizin devam ettiği 2018 yılında İstanbul’da merkezi iş alanlarında boşluk oranı %30’ların üzerine çıkmıştır.

Arsa

Arsa yatırımları ise uzun soluklu yatırım olarak bilinir. Tarla vasfında aldığınız bir yer zamanla imara girer ve arsaya dönüşür, sonra konut ya da ticari olur. Bu gelecek nesillere bir yatırım olabileceği gibi hızlı değişim gösteren proje alanlarında birkaç senede döngüsünü tamamlayarak değerini katbekat artırabilir. Böyle olduğu durumlarda hiçbir yatırım aracı bunun kadar para kazandırmaz.

Somut verilerle karşılaştıracak olursak; İstanbul , Başakşehir, Onurkent’te 2012 yılının son çeyreğinde 200.000TL bedelle 3+1 bir daire sattık. Bu daireler şimdi 400-500 bin bandında satılıyor. 2012 yılında satılan dairenin parasıyla Arnavutköy’den yeni şehir proje alanından tarla vasfında m2si 55TL’den arazi aldık. Arazinin m2 değeri geçen sene 450TL’lere çıkmış olmasına rağmen şimdi 350-400TL civarında. Görüyoruz ki geçen 7 sene içerisinde Onurkent’teki dairenin değeri çok hızlı gelişen bir yer olmasına rağmen %150 artarken Arnavutköy’deki proje alanı içerisindeki tarla vasfındaki arazi henüz imara girmemiş olmasına rağmen %730 değer artışı oldu. Belki şunu da söyleyebiliriz: “Daire 7 yıl boyunca kira getirisi sağladı.” Evet, Konutta kira-fiyat ilişkisine gelince İstanbul’da 2005 yılı ikinci çeyrekte kiranın ana parayı amorti etme oranı 13,4 yıl iken 2018’de 23,6 yıl olmuştur. Onurkent’teki dairenin 7 yıllık kira getirisini de eklesek %200 yapmıyor. Üstelik arazinin vergi oranları düşük, demirbaşı yok, yanmıyor, çürümüyor, deforme olmuyor.

Peki bütün araziler bu kadar kazandırır mı, bir yerin kazandırıp kandırmayacağını nereden bileceğiz?

Elbette ki hayır! Bütün araziler bu kadar kazandırmaz. Kazandıracak yerleri tespit ederken bazı kriterleri göz önünde bulundurmamız lazım:

Projelere yakınlık kazandırır.

Havalimanı, yeni şehir, köprü, üniversite, hastane, alışveriş merkezi, sanayi, toplu konut, otoyol gibi projelere yakınlık arazi alımında önemli kriterlerdir. Eğer çok geç kalıp arazi fiyatları şiştikten sonra almamışsanız mutlaka kazandırır.

Peki, arazi fiyatlarının şişip şişmediğini nereden anlayacağız?

Arazi fiyatlarının geçmişine bakarak şişip şişmediğini anlamaya çalışmak bizi yanıltır. Biz geleceğine bakmamız lazım. Bunun için de arazi alacağımız yer ile en yakın gelişmiş bölgedeki arazi fiyatlarını karşılaştırabiliriz. Bu alacağımız arazinin geleceği hakkında bize fikir verir. Meselâ Arnavutköy’deki arazilerin nereye kadar çıkacağını görmek için en yakın ilçe olan Başakşehir’deki arsaların fiyatına bakabiliriz. Başakşehir’de en kötü imarlı arsanın m2 fiyatı 3000TL’dir. Buradaki arsalar konumuna ve imar durumuna göre yükseliyor. Bu çıkarımdan yola çıkarak Arnavutköy’deki arazilerin de projelerin gerçekleşme hızına göre en kötü ihtimalle m2sinin 3000TL olacağını öngörebiliriz. Kaldı ki Arnavutköy’ün yeni havalimanı, yeni şehir, Kuzey Marmara Otoyolu, hızlı tren, yeni üniversite ve Kanal İstanbul gibi birçok büyük projenin kesişim noktası olmasından dolayı Başakşehir’in yükseliş bandını geçeceğini öngörmek zor değil.

Nüfus artış hızı önemlidir.

Hiç bilmediğimiz bir şehrin yatırım imkanlarını araştırıyorsak öncelikle o şehrin yıllara göre nüfus artış hızına bakmamız gerekir. Bu bilgilere internetten kolaylıkla ulaşabiliriz. Bir şehrin nüfusu sabitse ya da yavaş büyüyorsa orası yavaş gelişiyor, nüfus hızla artıyorsa o şehir hızla gelişiyor demektir. Şehirler otoyollar güzergahında dışarı doğru genişler.

Şehrin sosyo-ekonomik ve sosyo-kültürel  yapısı

Sosyo-ekonomik ve sosyo-kültürel yapısı yüksek olan bölgeler daima tercih edilen bölgelerdir. Bu bölgelere yakın yerden alınacak arazi iyi kazandırır.

                                                                                                     Murat ARIKUŞU

                                                                                         ARIKUŞU GAYRİMENKUL

                                                                                              emlakacentesi.com